第一太平戴维斯胡建明:全球一体化 中国学生公寓蛋糕怎么切_澳门美高梅官网
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        2. 第一太平戴维斯胡建明:全球一体化 中国学生公寓蛋糕怎么切

          新浪地产作者:赵明宇2019/1/21 19:47:00 新浪地产
          提要:学生公寓市场的发展与高等教育的国际化息息相关。随着移民及留学生数量成为英美两国的热议焦点,很多国家也已认识到其对于刺激国内经济增长的重要作用,纷纷在国内高校推行国际课程、升级高校宣传策略,共同追赶市场领跑者的步伐。这对于能够成功切入当地市场、开发新项目的投资者与供应商来说,意味着巨大的市场机遇。

            学生公寓市场的发展与高等教育的国际化息息相关。随着移民及留学生数量成为英美两国的热议焦点,很多国家也已认识到其对于刺激国内经济增长的重要作用,纷纷在国内高校推行国际课程、升级高校宣传策略,共同追赶市场领跑者的步伐。这对于能够成功切入当地市场、开发新项目的投资者与供应商来说,意味着巨大的市场机遇。

            中国在全球化的进程中早已驶入了快车道,在贸易、经济、科?#23478;?#21450;教育方面已经跟国际主流国家深度接轨,在留学生方面,中国也有着非常丰富的人群体系,但是在留学生公寓方面,中国在客观背景下也正迎接着一定的机遇和挑战,日前,新浪地产(微博)就留学生公寓的相关话题专访了第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明,深入的了解?#26031;?#38469;留学生公寓以及中国学生公寓的风口所在。


          第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人 胡建明

            学生公寓成为发达国家优质资产

            在全球最重要的学生公寓市场,高等教育院校入学人数继续呈现差异化走势。以?#35775;斯?#23478;为例,2015/16学年法国、德国的高校学生人 数分别同比增加了3.2%与2.2%;同期西班牙高校学生增加了0.7%,在2014/15学年,澳大利亚的高校学生人数同比增加2.7%;国际学生继续成为增长主动力。

            国际学生人数迅速增长,为各国的优?#39318;?#24314;学生公 寓提供了需求支撑。2015年全球约有460万国际学生,较 1999年增加了130%。预计到2025年人数可达到800万。

            胡建明表明,学生公寓投资集中在美、英两国。这两个市场成熟度最高,占据着全球可投资资产存量的主要比 例。学生公寓被投资者纳入住宅资产范畴。目前, 这一资产板块正在欧洲大陆迅速发展成熟。

            国际学生带着新习得的技能步入职场,使商务人才 储备的整体品质得?#25945;?#21319;。从招生指标来看,澳大利亚、法国、加?#20040;?#37117;对国际学生市场寄予了,而在欧洲,以德国为代表的学生公寓市场的版?#23478;?#22312;?#27426;?#25193;张,投资者开始关 注波兰、匈牙利、葡萄牙、捷克等国。这些市场陆续有全新学生公寓项目交付,在满足学生住宿需求的同时也补充了市场的可投资资产存量。

            可以说,留学生公寓的资产优质等级也因市场的向上?#27426;?#25552;升。

            他山之石 国际学生公寓的典型投资逻辑

            在可查到的数据范围中,我们看到,2016年全球学生公寓投资总额达到164亿美元,刷新历?#32439;?#39640;纪录。而根据第一太平戴维斯的报告分析则表明,在当前的低收益率环境中,机构型投资者、主权财?#25442;?#37329;以及养老基金为扩张资产规模、追寻收益型投资,争相?#23637;?#23398;生公寓资产包。

            可以看出,学生公寓正在成为资本投资的新宠。

            胡建明强调,现在跨境投资约占全球学生公寓投?#35782;?#30340;37%,高于写字楼(34%)以及零售物业(29%)的跨境投资比例。主要投资者为扩张资产规模,均选择在多个国家投资布局。 新加坡政府投资公司是2016/17年最大的单体投资者,参与完成了两笔全球最大交易,如今在美国、英国、德国、澳大利亚都持有资产。

            另外,根据第一太平戴维斯的资料,我们也了解到,因为学生公寓是一类安全稳定的创?#25307;?#36164;产,因此以主权财?#25442;?#37329;、养老基金为主的投资者格局并非偶然形成。CPPIB是2016/17年全球第二大投资者,于2017 年4月在英国?#23637;?#20102;Union State学生公寓资产包,总价约5.8亿美元。而新加坡投资者丰树集团是2016/17年第三大投资者。 凭借在北美及英国市场的大宗?#23637;海?#20016;树集团迅速跻身全 球学生公寓投资市场前三?#20303;?/p>

            众多的典型资本的倾注,也在学生公寓市场中支撑起了更大的发展?#21344;洹?/p>

            中国学生公寓市场潜力在哪里?

            由于中国在全球化的进程中快速并轨,使得很多市场也在与国际化环境同步,学生公寓方面中国也有很大的市场?#21344;?#22312;等待发掘。胡建明认为,从中国来看,中国是一个教育资源庞大的市场,很多其他国?#19994;?#22823;学,有很多?#20013;?#37117;开到了中国,不但也丰富的中国的教育资源,从侧面来看,也证明?#26031;?#38469;主流观点对中国学生公寓市场?#21344;?#30340;看好。

            当下的中国学校中,从原来的很多学生住学生宿舍到现在很多学生出去租住学生公寓,已经有了一定的转变,而学生公寓这个市场比较符合国?#19994;?#31526;合住宅租赁的市场要求。

            从租赁市场的对比中,胡建明给出了这样的答案:同样是住宅产品,学生公寓的回报率比住宅要高一个点,为什么会这样?其?#21040;?#21512;中国的政策,我们可以看到学生公寓是长期长租的习惯,而此类项目在拿地等方面会有一定的优惠,再加上开发商和学校的合作加深,使得成本会降低很多,所以在利润回报率方面,学生公寓也是非常可观的。

            如何切入中国的学生公寓市场

            现在很多的学生公寓配套很齐全,租金并不便宜,利润也很可观,这样的市场,投资者应该怎样去介入,这块蛋糕,该怎么切呢?

            胡建明首先从模式方面给出了答案,他表示,在中国学生公寓主要有两种模式,一种是开发商可以代建学校持有的地块,另一种是开发商?#32422;?#25343;地,面对开发商进行投资。

            另外,胡建明?#20849;?#20805;道,学生公寓的收益率大概要比普通的住宅高一个点,有很多学生公寓都是基金公司在社会上购买的不良资产,这个投资模式也比?#31995;?#22411;,同时,这个投资模式成本要低很多。

            另外,在判断学生公寓市场方面,胡建明给出了三个要点:第一是政策判断,因为政策影响投资周期,第二,人口增量,人口是决定他们投资那地方的城市,第三是消费能力,消费能力决定了市场人群价值。

            当然,胡建明也在采访中给出了更具象的看好的投资环境的预?#26657;?#20182;表示,未来的两三年,中国的学生公寓产?#26041;?#20250;落地,产品也会有双位数的增长,市场的三五年会不停的去爆发的。并且,学生公寓无论是从投资模式,产品,模仿性是很容易的,只要有产品落地,复制很快,从资金的角度来说,或有很多城市要有一定的开放,西安、杭州,在学校比较多的城市,有很多事情可以做。

            当然,利润收益率是资本市场永恒的话题,胡建明根据?#32422;?#22810;年的从业经验给出了判断:5%的收益率是这个市场的起步点。

          新浪地产
          关键词:回报率  开发商  新浪地产  大都  写字楼  租赁市场  零售物业  
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