大数据:“任性无锡”的客群规律研究_澳门美高梅官网
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        2. 大数据:“任性无锡”的客群规律研究

          新浪地产2017/4/21 10:17:56 新浪地产
          提要:兔酱3月份的时候围观了一场异常激烈的土拍,就是无锡市3月16日四块地的竞拍,其中锡山区XDG-2016-34号地块还因为竞价过于激烈而导致国土局系统都出现问题,竞拍被叫停至当天下午三点才重新开始,最终这块地由恒大以18.6亿元竞得,按照2.5的容积率来看,最后这块地楼板价达到11687元/平方米,成为了锡山区单价新地王。

            文/克而瑞研究中心 数洞里的兔酱               

            兔酱3月份的时候围观了一场异常激烈的土拍,就是无锡市3月16日四块地的竞拍,其中锡山区XDG-2016-34号地块还因为竞价过于激烈而导致国土局系统都出现问题,竞拍被叫停至当天下午三点才重新开始,最终这块地由恒 大以18.6亿元竞得,按照2.5的容积率来看,最后这块地楼板价达到11687元/平方米,成为了锡山区单价新地王。 

            然而在去年9月份的时候,华润在它附近拍了一块地,紧挨地铁?#31454;?#33521;特宜家购物中心,当时楼板价8500元/平方米,已经令得不少开发商大跌眼镜,如今恒 大地块再创新高,华润一定开心的合不拢嘴了。

            近几年来,无锡土地的价格飙升得令人咋舌,地价上涨速度远超房价的上涨速度,利润空间肉眼可见的被压缩,锡山区在无锡也不算价格高地,新晋地王未来将以什么价格和产?#35775;?#24066;,也值得市场期待。然而就算如此,当下在无锡参与土拍的公司仍然充满激情,价格一再刷新历史记录,可谓是有钱任性。

          2007年-2016年无锡经营性土地?#23665;?#22343;价及商品房?#23665;?#22343;价价格走势(单位:元/平方米)  

            数据来源:CRIC(微博)

            除了土拍以外,兔酱还参考了无锡看房客户的活动路径,消费地点等信息,以此来?#31243;?#26080;锡客户的行为模式。

            ◆ ◆ ◆

            自由?#32676;?#39640;的消费及办公选择

            兔酱分析了上个月无锡各区域间线下看房、居住、办公、消费的相关性关系,发现仅有四个相关性较高的组合,分别为:

            在南长区休闲娱乐的人偏爱在南长区看盘;

            在滨湖区居住的人更多的就在滨湖区办公;

            在崇安区居住的人喜欢在崇安区休闲娱乐;

            在新区居住的人有时候会跑到北塘区看房。

            但兔酱可是足足做了8385种的行为组合分析啊!

            这样来看,无锡人并没有明显的偏好固定在本区域内进行消费、工作或看房,否则相关性较高的组合将远不止这四组。主要原因是:无锡市内道?#26041;?#36890;和公共交通便捷,大部分居民都拥有私?#39029;擔?#29983;活节奏闲适,出游活动的自由度比较高,所以各项活动之间的区域相关性则相对比?#31995;汀?/p>

          无锡看房客户相关性系数较高的四条行为动线  

            ◆ ◆ ◆

            近半消费在外地进行,除了有钱没有别的理由

            还记得上个月兔酱分析了重庆看房客户的消费地点,发现90%的主要消费都在本地完成,可以说是”足不出户?#20445;?#20294;是在无锡就很不一样了。

            重庆作为西南地区与成都齐头并进的两大核心城市之一,重庆人就算想要外出消费,周围可供选择的地方也很少,且重庆的看房客户中,9成以上就是本地居民。但无锡地处交通发达的包?#26159;?#19968;小时经济圈内有上海、苏州、南京等热点一二线城市,可以说?#37233;?#37117;是旅游购物的圣地;同时,无锡看房客户中,有32.42%来自外地,这部分外地客户主要来源上海和苏州,再?#30001;?#37096;分无锡本地人喜爱出市、出省休闲娱乐,导致无锡看房的客户们只有52.9%的消费是在本地发生的。

            而另外接近一半则是在上述热点城市进行,光是上海就占据了23.63%,每4个看?#31354;?#37324;面就有1个人要去上海“买买买”的。

          无锡看房客户消费城市分布(单位:%)  

            进一?#36739;?#21270;消费地点,兔酱选取了消费占比前五的城市、以及每个城市消费占比前五的板块进行对比,无锡本地消费中,主要集?#24615;?#36814;龙桥、崇安寺和南禅?#24405;?#20010;板块,其间地铁?#36824;?、2站路。经过兔酱仔细研究发现这几个版块内包括了崇安寺、南禅寺、南长街、五爱广场、太湖广场等几个无锡大型的商?#23548;?#20013;商圈,也包括外地人到无锡旅游必?#25353;?#21345;”的景点。

            而前往外地消费的时候,消费地点就较为分散了:低以上海为例,占比较大的为莘庄、南京西路、古美罗阳、金桥、徐?#19968;?#36825;几个板块,其中莘庄和古美罗阳均位于闵行区,分别拥有龙之梦和锦江乐园,南京西路、金桥和徐?#19968;?#21017;分别位于黄浦区、浦东新区和徐汇区,可谓天南地北。兔酱也在地图上搜索了苏州、南京、常州的top5板块,发现外地消费地点中,上海苏州的消费地点较为分散,而南京常州则主要都在主城区,相对较为集中。

          无锡看房客户消费城市及板块TOP5分布(单位:%)  

            ◆ ◆ ◆

            越年轻越精致,25岁以下的年轻人爱看高单价项目

            无锡3月份商品住宅销售均价为10323元/平方米,那么把监测的项目简单按照单价7000元/平方米以下、7000-9000元/平方米……分类成几个不同的单价段,通过整理采集到的年龄数据,兔酱惊讶的发现,无锡的年轻人(这里指25岁以下)相当富裕:在单价7000元以下的“便宜”项目中鲜少见到他们的身影,更多的关注放在了高单价段产品上。在无锡所有项目的来访客群中,年轻客群占?#20173;?#20026;13.6%,在高单价(大于1.3万元/平方米)产品的来访客群中,年轻人占?#20173;?#36798;到了19.1%。

            19岁以下的来访者基本上都尚未进入工作阶段,而就算到了25岁,也仅有两三年的工作经验,这部分购?#31354;?#20986;手购房一般都是有较好的家庭经?#27809;?#30784;,所以反过来说,这部分有条件早早置业的年轻人,在购房更加关注交通、配?#20303;?#23398;区等关键因素,综合条件较好的项目,单价自然也高。

            此外呢,在每个城市似乎都存在同样“购房年轻化”的现象,以35岁为中线,较年轻的占比总是大于更年长的客群,25至36岁这个年龄段为无锡的购房主体,在总体看房群体中该年龄段的客户占比超过65%。在无锡本月监测的数据里,46岁以上的看房客户就已经相当罕见了。

            不同单价项目来访客户年龄分布(单位:%)  

            ◆ ◆ ◆

            “任性?#34987;?#35843;下,仍有市场规律可循

            虽然从开发商到消费者,大家都?#34892;?#26377;钱任性?#20445;?#20294;是通过对数据的回归分析,兔酱发现无锡市场也不是完全不讲道理的:

            来访客户中,居住在无锡本地的客户占?#20173;?#39640;,到访——?#23665;?#36716;化率也越高;

            来访客户中,居住地在上海的客户占?#20173;?#39640;,到访——?#23665;?#36716;化率越低。

            显而易见的,楼?#22363;山?#36716;化率的提高,主要还是?#35272;?#20110;本地客户,过分寄望于外地投资客是不现实的,所以项目最主要的核心还是应该?#20998;?#20026;王,而不是为了追赶投资炒房热潮盲目加快推盘进度。

          居住地占比与客户到访?#23665;?#36716;化率  

            另一显著规律是,将项目按?#23665;?#36716;化率?#25317;?#21040;高排列,然后观察项目到访的年龄结构,可见随着?#23665;?#36716;化率的提高,26-35岁年龄段的来访客户占比也在提高,在?#23665;?#36716;化率达到30%以上的时候,26-35岁年龄段客户占?#28982;?#26412;不会低于4成。显然26-35岁年龄段的来访者是当前购房市场的主力,抓住这部分人的购?#20811;?#27714;,将会对提高去化率有较大帮助。

          项目客户年龄结构与客户到访?#23665;?#36716;化率  

            总体来说,无锡由于多年来打下的良好的经?#27809;?#30784;,居民富庶者众多,有意买房的群体更是实力雄厚,在各路消费上显得更加游刃有余,生活的出?#26032;?#24452;也更加灵活多变,想做好针对性的线下推广确实存在一定?#35759;取2还?#22312;房地产市场方面,还是有一些基本规律可循,结合价格偏好和购房倾向分析,关键还是要抓住本地年轻客户的需求。

            PS:?#34892;?#25968;洞老表哥在图表?#22270;?#26415;方面的支持

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