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        2. 2016年最牛“补涨”城市,很可能是杭州!

          新浪地产作者:杨红旭2016/3/25 15:00:35 新浪地产
          提要:3月23日,杭州主城区土地市场再次放出大招,推出潮鸣艮山地块,两宗地合并出让。引来了绿城、信达、滨江、大家、金茂首开联合体、合景泰富、龙湖、地铁万科联合体、K2、招商、旭辉、华发华润、融信、泰禾、保利、融创共计16家竞买单位,抢夺十分激烈。

          杨红旭

          杨红旭

          上海易居房地产研究院综合研究部部长

            杭州又爆出新地王了!

            3月23日,杭州主城区土地市场再次放出大招,推出潮鸣艮山地块,两宗地合并出让。引来了绿城、信达、滨江、大家、金茂首开联合体、合景泰富、龙湖、地铁万科联合体、K2、招商、旭辉、华发华润、融信、泰禾、保利、融创共计16家竞买单位,抢夺十分激烈。

            经过56轮?#26477;郟?#26368;终由绿城房产以37.35亿元总价强势竞得潮鸣地块,折合楼面价为45368元/平方米,一举刷新杭州宅地楼面价记录。两个多月前,杭州住宅用地最高楼面价是位于南星单元的信达地块。当时信达地产经过36轮?#26376;?#38754;价36680元/平方竞得。

            

            如此高的楼面价,也就意味着未来至少要卖到七万以上,开发商方?#26143;?#21487;赚!而且,从区位上讲,两个月之前,猛将信达所拿地块,属于滨江板块,而这块地虽然处于市?#34892;模?#20294;周边环境并不好。

            不过,杭州东城区域的发展潜力,确实也挺大。近几年,高铁东站周边正在大力度的进行市政设施改造,以及新建诸多商业配?#20303;?#20303;宅项目。

            杭州城市,向南、向东发展。向南越过钱?#20004;园绿逯行?#26495;块为核心,周边将成为新?#35828;?#39640;端板块。向东以高铁站为核心,正在建设城东新城,由于更近市?#34892;模?#21608;边原本就属于人口集聚地区,不存在?#20999;?#37066;区新城开发所隐藏?#21335;?#32479;性风险。

            在很多年前,中国房地产业内的人士,都很关注两个城市:一个是深圳,另一个是杭州。这两个城市,在中国楼市黄金十年?#20445;?#26159;全国楼市当中最具风向标两座城市。即便是京沪二帝,在此两位大伽面前,也得稍低头噢。

            众所周知,2015年,深圳再?#30830;?#20809;无限,房价上涨幅度全国第一,把第二名上海甩出了一条街,把?#26412;?#19982;广州甩出两三条街,更是把杭州甩出了五条街。

            杭州到底怎么了?老实说,2011年之后,整个浙江板块楼市沦陷,其中温州是重灾区,房价曾经腰斩。作为省会的杭州,楼市强于温州、宁波等省内大城市,但?#24230;?#20110;一线城市,也明显弱于南京、苏州、厦门、郑州等二线城市。

            ?#29615;?#36890;过一张图,比较一下过去10年,杭州房价增幅与70城总体房价增幅的差异。

            

            由上图可见,07年和09年下半年至2010年上半年,杭州房价涨幅明显大于70城。但2010年下半年至2013年一?#24452;齲?014年至2015年上半年,杭州房价?#24230;?#20110;70城。

            这也就是说,从2011至2015年,杭州房价经历了长达五年左?#19994;?#19979;跌与调整,这也是整个浙江板块的情形。其实,这也是对07年和09年那两轮杭州房价暴涨的修正。冥冥之中,一只无形之?#37073;?#25805;控着市场。这也正是老杨对于深圳房价暴涨,屡屡提示风险的原因所在!

            经历了五年调整之后,自2014年8月开始,杭州住宅?#23665;?#37327;?#20013;?#22823;增,库存量有所减少,去化周期也由2014年7月的较高的26个月,降至当前的10个月(见最后一张图)。

            随着去化周期?#30446;?#36895;减少,尤其低于15个月后,杭州房价就开始上涨,从2015年二?#24452;?#23601;开始小涨,其后上涨势头超过70城总体情况(见上图)。今年?#33322;?#36807;后,杭州市场?#23665;换?#29190;,很多板块房价步入加速上涨通道。

            值得关注的是,在整个杭州楼市处于中期调整的过程中,在2013年下半年,杭州房价也曾随着70城房价大势上涨,此时杭州政府突然推出一批优质地,尤其是当年9月的华家池地块的出让,引发全国业界关注。

            经过多轮?#26477;?#21644;保障房面积竞建,华家池地块分别被绿地、世茂、滨江三家?#31185;?#31454;得,总价高达136.7亿元,成为是年杭州的总价地王。其中世茂地块楼板价高达23828元/平方米(未除保障房面积,剔除则达3万元左右)。而当前网上售价表明,这一项目精装住宅售价4.5万元左右,如果这样,则项目的开发商仍难实现盈利。

            不过,2016年3月23日绿城抢的这块地王,表面看楼面价为45368元/平方米,其实还包括有其他配建成本,据业内知情人士讲,?#23548;示?#27004;面价将高达6万元左右,未来必须卖到10万元才能赚钱。如此看来,这块离华家池?#36745;?#30340;杭州新地王,必将会为2013年的华家池地王们解套!

            聊到当前杭州房市与地市的火爆,其?#36947;?#26472;早有先见之明。呵呵,又有点?#26376;?#33258;夸了。但老杨如拿出证据,你会信服吗?

            比如,2015年7月,老杨为新闻晨报写的一篇专栏文章中,旗?#21335;?#26126;的提出了:抄底杭州楼市正当?#20445;?#22914;今已被完全证实!

            

            再如?#21512;?#21069;推3个月,2015年4月,我在杭州参加一个业内活动,见下图:当时新华网对这次活动的报道。当时我已经看到杭州楼市?#27492;?#30340;迹象。但在这次论坛上,我还重点分析了杭州城市发展的方向,指出南滨江地区,尤其是?#32511;逯行?#26495;块,将是杭州城市发展的重点所在。在当时与旭辉董事长林中的交流后,挺佩服当年他们选地的精准眼光,2013年?#26376;?#38754;价1.3万元的楼面价,与绿地联合获得此地,如今售价已达3.5万元左右。

            

             而事实上,听杭州业内朋友介绍,2015年杭州房价总体只是小涨,涨幅较大的板块正是滨江板块,绿地旭辉城是涨幅最明显的楼?#35752;?#19968;。而其他板块基本?#36745;?#20040;涨,甚至还有远郊楼盘价格略有下跌。?#31354;?#24658;强。

            如今,绿地旭辉城已快建成了。从去年的这张图来看,相当壮观。隔江对望杭州的CBD钱江新城,而江这边就是正在建设中的?#32511;逯行模?#25454;说今年9月的G20峰会,就放在这里举办。真有点像20年前浦东大开发初期,小陆家嘴那种开发节奏与前景。

            

            更有缘份的是,前段时间去杭州,再次看到这个楼盘,真心喜欢,忍不住定了一?#20303;?#26477;州是上海的后花园,未来节假日去杭州小住,也是不错的选择。同?#20445;?#20063;让少数红粉获得了团购的机会。

            房地产市场变化的复?#26377;裕?#36828;超我们的认知和理解。即便是像老杨一直深入研究,有时也难免会出现判?#40092;?#35823;。比如去年下半年,对于深圳楼市的预测,就出现了失误。不过,当前深圳楼市再次出现盘整。对于深圳这样过去一年爆涨的城市,我是不建议大家继续追涨了。上海、南京、苏州工业园区,也有类似之处。

            话题再回到本文开头的这个杭州新地王。如果拿近期杭州的地王热,与2013年下半年地王热,尤其是9月华家池地王爆热相比,老杨认为这次地王热的风险,将明显小于2013年。

            逻辑其实并不复杂:2013年那次地王热的时候,杭州的住宅库存正处于上行通道。而当前,正处于下降通道!(见下图)

            

            过去十年的经验,?#32654;?#26472;感受到了房地产市场研究的乐趣。当前越来越多的了解市场内部运行规律之后,你就会为市场参与者,创造实实在在的价值。

            写起市场分析的文章,就会兴趣盎然。晚饭还没吃呢。

            文章来源:杨红旭的新浪微博

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